加古川市の空き家をどうする？売却・管理・解体・活用方法を解説
株式会社西山不動産加古川市の空き家をどうする？売却・管理・解体・活用方法を解説
「親から実家を相続したけれど誰も住んでいない」
「空き家を売るべきか、そのまま残すべきか迷っている」
「古い家なので本当に売れるのか分からない」
加古川市で空き家を所有している方の中には、このような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
空き家は、所有しているだけで直ちに問題になるわけではありません。
しかし、長期間利用しない状態が続けば、建物の劣化や維持管理の負担などが生じる可能性があります。
大切なのは、「とりあえずそのまま」にするのではなく、今後どうするのかを考えておくことです。
今回は加古川市で空き家を所有している方に向けて、売却・管理・賃貸・解体などの選択肢を株式会社西山不動産が分かりやすく解説します。
空き家を所有したら最初に確認したいこと
まず確認したいのは、建物と土地の現在の状態です。
特に相続によって取得した実家の場合、長期間現地を確認していないケースもあります。
確認したいポイントとして、
- 建物の老朽化
- 雨漏り
- 外壁や屋根の状態
- 庭木や雑草
- 郵便物
- 害虫・害獣
- 水道・電気
- 境界
- 登記状況
- 固定資産税
などがあります。
「まだ売らないから大丈夫」と考えるのではなく、まず現状を把握することが重要です。
選択肢① 空き家を売却する
今後住む予定がなく、活用する予定もない場合は売却が選択肢になります。
空き家だからといって必ず建物を解体してから売却する必要はありません。
建物の状態によっては、
中古戸建として売却する
方法があります。
また、築年数が経過している場合には、
古家付き土地として販売する
方法も考えられます。
どの方法が適しているかは、建物の状態や土地の条件、周辺の不動産需要などによって変わります。
選択肢② 空き家を管理する
「将来自分や家族が住むかもしれない」
「今すぐ売却する予定はない」
という場合は、空き家として適切に管理する方法があります。
誰も住んでいない住宅でも定期的な確認は重要です。
室内の換気や建物状態の確認、庭木・雑草への対応などが必要になる場合があります。
特に所有者が加古川市から離れた地域に住んでいる場合、定期的に現地へ行くこと自体が負担になることもあります。
選択肢③ 賃貸として活用する
建物の状態や立地によっては、賃貸住宅として活用できる可能性もあります。
家を残しながら活用できる点はメリットですが、
修繕費や設備交換、入居者募集、管理などについて考える必要があります。
すべての空き家が賃貸に適しているわけではないため、
「貸した場合にどの程度の需要が考えられるのか」
を確認してから判断することが大切です。
選択肢④ 建物を解体する
老朽化が進んだ建物では、解体して土地として活用する方法もあります。
解体後は、
- 土地として売却する
- 駐車場として利用する
- 新しい住宅を建てる
- 将来の土地活用に備える
などの選択肢があります。
ただし、一度解体した建物は元には戻せません。
解体費用も必要です。
そのため、売却を検討している場合は解体工事を行う前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
古い空き家でも売れる？
「築40年、50年だから売れないのでは？」
と考える方もいます。
しかし、不動産は建物だけで価値が決まるものではありません。
土地そのものに需要がある場合もあります。
また、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションをしたい方もいます。
そのため築年数だけを見て、
「価値がない」
と自己判断する必要はありません。
まず土地と建物を合わせて現在の不動産価値を確認してみましょう。
相続した空き家は登記も確認
親などから不動産を相続した場合は、所有権の登記状況についても確認しておきましょう。
売却を進める際には、現在の所有者が誰なのかが重要になります。
複数人で相続しているケースでは、売却について相続人同士で話し合いが必要になる場合もあります。
相続した実家を将来的に売却する可能性があるなら、早めに権利関係を整理しておくことが大切です。
実家を相続したら、まず何を整理すればいい？
名義（誰が所有しているか）と相続人、そして家の状態を最初に整理します。ここが分かると、「住む・売る・貸す・管理する」のどれが現実的かを家族で話し合いやすくなります。
- 不動産の名義と、相続人が誰か（兄弟などで共有になるか）
- 土地・建物の所在地と、土地面積・建物面積
- 住宅ローンなどが残っていないか
- 毎年の固定資産税の額
- 建物の状態（雨漏り・傷み・修繕の履歴）
- 今、誰かが使っているか・家財が残っているか
相続登記（亡くなった方から相続人へ名義を変える手続き）は、2024年4月から義務になっています。手続きの進め方は司法書士などの専門家に確認しましょう。
家族が住む予定があれば、無理に売る必要はありません。ただし築年数がたった家は、住む前に必要な修繕やリフォームも確認しておくと安心です。誰も住む予定がない場合は、空き家のまま傷む前に、売却や賃貸を早めに検討するのがおすすめです。
相続した空き家を売ると使える「3,000万円特別控除」とは？
条件を満たす相続した実家（空き家）を売ると、売却で出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。対象は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。利益にかかる所得税・住民税を大きく減らせる可能性があるため、古い実家を売る前に必ず確認したい制度です。
特例を使うための主な条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
- マンションなどの区分所有の建物ではないこと
- 相続の直前まで、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却ではないこと
- 同じ亡くなった方から相続した家で、すでにこの特例を使っていないこと（ほかの特例との重複にも制限があります）
- 売る前に耐震リフォームか取り壊しをすること。2024年（令和6年）1月1日以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに耐震基準に適合させるか、取り壊せば対象になります
家を相続した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の売却では、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。
「3年」の期限に注意
たとえば2024年中に相続した場合は、2027年12月31日までに売る必要があります。空き家のまま様子を見ているうちに期限が過ぎることもあるため、相続したら早めに「売るか・残すか」を決めておくと安心です。
手続きの流れ
家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、売った年の翌年に確定申告をします。要件は細かく、使えるかどうかは個別の状況で変わるため、詳しくは国税庁のタックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を確認し、税務署や税理士にご相談ください。
古い家を「解体して売るか、そのまま売るか」の比較は古家付き土地は解体すべき？加古川市で古い家を売る方法で詳しく解説しています。売却価格の目安を知りたい方は加古川市の不動産売却・無料査定からご相談いただけます。
※2026年10月時点の国税庁の情報をもとに作成しています。制度は改正されることがあります。
空き家を放置すると建物はどうなる？
住宅は人が住まなくなると、状態の変化に気付きにくくなります。
例えば小さな雨漏りが発生しても、居住していれば早く気付ける可能性があります。
空き家の場合、発見まで時間がかかることがあります。
庭木や雑草なども同様です。
長期間放置するのではなく、定期的に状態を確認することが重要です。
空き家は「売る・残す」だけではない
空き家について考えると、
「売却するか、そのまま持っておくか」
の二択になりがちです。
しかし実際には、
売却・管理・賃貸・リフォーム・解体・土地活用
など複数の選択肢があります。
大切なのは、所有者の今後の予定に合った方法を選ぶことです。
加古川市の空き家はいくらで売れる？
これは物件によって大きく異なります。
同じ加古川市内でも、
- 加古川駅周辺
- 東加古川周辺
- 別府・浜の宮周辺
- その他の住宅地域
など、立地条件によって不動産市場は異なります。
さらに土地面積、道路、建物の築年数や状態などによっても評価は変わります。
そのためインターネット上の平均価格だけで判断するのではなく、個別の不動産査定を行うことが重要です。
空き家を売却する前に片付けは必要？
家の中に家具や家財が残っているケースは珍しくありません。
「全部片付けないと査定できないのでは？」
と心配する方もいますが、まずは現在の状態について相談してみましょう。
片付けや処分に費用がかかる場合もあるため、売却方法を決める前に大きな費用をかけることは慎重に考える必要があります。
解体してから売る？そのまま売る？
空き家売却で特に重要なポイントです。
建物を解体すると土地として見せやすくなる場合があります。
一方、建物を利用したい購入希望者にとっては、建物が残っていることがメリットになる可能性があります。
つまり、
どちらが正解かは物件によって違います。
解体費用を支払ったあとに「残して売ればよかった」とならないよう、先に査定・販売方法を検討しましょう。
遠方に住んでいても空き家の相談はできる？
相続した実家が加古川市にあり、所有者本人は大阪・東京など別の地域に住んでいるケースもあります。
こうした場合こそ、現地の不動産状況を確認することが重要です。
「遠いから後で考えよう」と先延ばしにせず、まず現在の状態と不動産価値を確認しておくと今後の方向性を決めやすくなります。
空き家を相続したら、まず査定してみる
まだ売却すると決めていなくても、不動産査定をすることはできます。
査定することで、
現在売却した場合にどの程度の価格が考えられるのか
という判断材料ができます。
その結果を見て、
「売却する」
「しばらく管理する」
「賃貸を検討する」
「家族で利用する」
などを考えても遅くありません。
加古川市の空き家・相続不動産なら西山不動産へ
株式会社西山不動産では、加古川市を中心に不動産売買・売却・賃貸などのご相談を承っています。
空き家についても、
相続した実家・古い戸建住宅・土地・長期間使用していない住宅
など、それぞれの状況に合わせて今後の方法を考えていきます。
「売れるかどうかだけ知りたい」
「相続したけれど何から始めればいいか分からない」
「解体した方がいいのか相談したい」
「遠方に住んでいて管理できない」
といった段階でもご相談ください。
まとめ｜空き家は早めに「今後どうするか」を考える
空き家には、
売却・管理・賃貸・活用・解体
など複数の選択肢があります。
重要なのは「空き家だからすぐ売らなければならない」ということではありません。
まず現在の建物と土地の状態、不動産価値、所有者の今後の予定を整理することです。
加古川市で空き家・相続不動産についてお悩みの方は、株式会社西山不動産までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. 相続した空き家でも査定できますか？
はい。相続した住宅・土地についても、現在の状況を確認したうえで売却方法を検討できます。
Q. 家財道具が残ったままでも相談できますか？
まずは現在の状態でご相談ください。売却方法を決める前にすべて処分する必要があるとは限りません。
Q. 古い家は解体しないと売れませんか？
必ずしも解体する必要はありません。中古住宅や古家付き土地として販売する方法も考えられます。
Q. 加古川市外に住んでいますが相談できますか？
空き家の所在地が加古川市の場合など、まずは物件の状況についてお問い合わせください。
Q. 空き家の3,000万円特別控除は、いつまでに売れば使えますか？
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。たとえば2024年中に相続した場合は2027年12月31日までです。また、特例そのものが2027年（令和9年）12月31日までの売却を対象としています。
Q. 相続した実家を親族に売っても3,000万円控除は使えますか？
親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。第三者に売る場合でも、建築時期や耐震・取り壊しなどの条件を満たす必要があります。
Q. マンションの空き家でも3,000万円控除は使えますか？
区分所有建物として登記されているマンションなどは対象外です。対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てなどの家です。
NISHIYAMA REAL ESTATE
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