古家付き土地は解体すべき？加古川市で古い家を売る3つの方法と費用・税金の注意点

「親から相続した古い家、解体してから売ったほうがいいのだろうか」

築年数のたった家を売るとき、多くの方が迷うのが「建物を残すか、壊すか」です。更地のほうが売りやすそうに思えますが、解体には費用がかかり、税金が増えるケースもあります。反対に、古い家を残したままでも十分に買い手が見つかることもあります。

この記事では、加古川市で古い家を売るときの3つの方法と、それぞれの費用や税金の注意点を解説します。

古い家を売る3つの方法

築年数のたった家を売る方法は、大きく分けて3つあります。

中古住宅として売る

建物に大きな傷みがなく、まだ住める状態なら、中古住宅として売り出す方法があります。近年は新築住宅の価格が上がっていることもあり、中古住宅を買ってリフォームやリノベーションをしたいという人も少なくありません。

古家付き土地として売る

建物の価値はほとんどないものの、解体せずにそのまま売る方法です。広告では「土地」として扱い、建物は「現況のまま引き渡す」形にするのが一般的です。売主は解体費用を先に負担する必要がなく、買主は建物を使うか解体するかを自分で決められます。

解体して更地で売る

建物を解体してから、土地だけの状態で売る方法です。新築を建てたい人にとっては土地の状態が分かりやすく、すぐに建築の計画を立てられるため、買い手が見つかりやすくなる場合があります。ただし、解体費用を売主が先に負担することになります。

どれが良いかは物件によって異なります。いきなり解体を決めるのではなく、まずは今の状態でいくらで売れそうかを確認し、解体した場合と比べてから判断するのがおすすめです。

解体費用の目安

一般的な木造住宅の解体費用は、坪あたり数万円程度が目安で、30坪の家なら100万円を超えることも珍しくありません。ただし、実際の費用は次のような条件で大きく変わります。

• 建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）
• 前面道路の幅や、重機が入れるかどうか
• ブロック塀、庭木、物置、井戸などの撤去の有無
• 家の中に残っている家具や不用品の量
• アスベスト（石綿）の有無

なお、解体工事の前には、アスベストが使われていないかの事前調査が必要です。古い建物ほど調査や除去に費用がかかる可能性があるため、解体を検討するときは複数の業者から見積もりを取りましょう。

解体すると固定資産税が上がる理由

住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」によって固定資産税が軽くなる仕組みがあります。

建物を解体して更地にすると、この特例が使えなくなり、土地の固定資産税が大きく上がることがあります。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるため、年内に売れる見込みがないまま解体すると、翌年の税金が増えてしまう可能性があります。

解体する場合は、売却のスケジュールとあわせて時期を考えることが大切です。

先に解体してはいけないケース

再建築ができない土地

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この条件を満たしていない土地では、一度解体すると新しい建物を建てられない場合があります。解体前に、必ず道路との接し方を確認しましょう。

中古住宅として需要がありそうな家

まだ住める家を解体してしまうと、「リフォームして住みたい」という買い手を逃すことになります。建物に価値がつく可能性があるなら、まず現状のままで売り出すことを検討しましょう。

売却の見通しが立っていない場合

解体費用を払い、固定資産税も上がったのに、なかなか買い手が見つからないという状況は避けたいところです。解体は、買い手が見つかってから、または売れる見込みが立ってから行う方法もあります。

古家付き土地で売るとき、古い家の不具合の責任は誰が負う？

古家付き土地として売る場合も、売主は「契約不適合責任」を負うのが原則です。ただし個人が売主なら、売買契約で「建物については責任を負わない」と取り決めることができます。知っている不具合は必ず買主に伝えることが前提です。

契約不適合責任とは

引き渡した土地や建物が、種類・品質などの点で契約の内容と合っていなかったときに、売主が負う責任です。買主は、修理（追完）・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求めることができます。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵（かし）担保責任」から呼び方と内容が変わりました。

買主は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります（民法566条）。ただし、この期間は売買契約の特約で変えることができます。

古家付き土地でよく使われる取り決め

古家付き土地は、建物にほとんど価格がつかない前提で取引されることが多いため、次のように契約で決めておくのが一般的です。

• 建物：雨漏り・シロアリ・設備の故障などについて、売主は責任を負わない（免責）
• 土地：地中に残ったコンクリート片・古い浄化槽・井戸などが見つかった場合の扱いと、責任を負う期間を決める
• 解体：買主が解体する前提なのか、売主が引き渡し前に解体するのかを決める

「責任を負わない」と決めても責任が残る場合

売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合は、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。雨漏り、シロアリ被害、傾き、境界があいまいな箇所、隣地への越境、過去に埋めた井戸や浄化槽など、知っていることは売買のときに渡す「物件状況報告書（告知書）」に正直に書きましょう。

売る相手によって条件が変わる

一般の個人に仲介で売る場合は、上のような特約を買主と話し合って決めます。不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、契約不適合責任を負わない条件で契約できることが多く、引き渡し後の心配を減らせます。その分、買取価格は仲介で売る価格より低くなるのが一般的です。違いは加古川市の不動産売却、仲介と買取のどっちがいい？で解説しています。

売り出す前に準備しておきたいこと

1. 建物の不具合や修理の履歴を書き出しておく
2. 境界標（境界の目印）があるか、隣地とのあいだに越境がないか確認する
3. 井戸・浄化槽・古い基礎など、地中に残っていそうな物を思い出しておく
4. 建物の責任をどうするかを、査定の段階で不動産会社に相談する

参考：民法566条・572条（e-Gov法令検索）。個別の契約内容は、売買契約の前に不動産会社や専門家に確認してください。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売って利益が出た場合、一定の条件を満たせば、その利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）。主な条件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• 相続の直前まで、亡くなった方が一人で住んでいたこと
• マンションなどの区分所有の建物ではないこと
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること（例：2024年に相続→2027年12月31日まで）
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震リフォームをするか、解体して売ること（売却後に買主が行う場合も、一定の期限内であれば対象）

この特例は解体と関係があるため、売り方を決める前に確認しておきたいポイントです。条件は細かく、期限もあるため、税理士や税務署に確認しながら進めましょう。対象は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。

条件の一覧・期限・手続きの流れは、相続した空き家の3,000万円特別控除（条件と期限）で詳しくまとめています。

加古川市の空き家に関する補助制度

加古川市には、空き家の活用や解体に関する補助制度があります。令和8年度の主な制度は次のとおりです。

• 空き家活用改修費補助：空き家を住宅として活用するための改修工事費の3分の1（上限50万円）
• 隣接空き家一体利用除却補助：単独では活用しにくい隣の空き家を取得し、自宅の敷地と一体で使う場合の解体費の5分の1（上限25万円）

このほか、老朽化して危険な空き家の除却を支援する制度もあります。どの制度も条件があり、予算に達すると受付が終了します。また、工事の契約や着工の前に申請が必要なので、解体やリフォームを決める前に加古川市の担当窓口で最新の情報を確認してください。

まとめ｜解体するかは「売れる金額」と比べて決める

古い家を売るときは、すぐに解体を決めるのではなく、次の順番で考えると失敗を防げます。

1. 今の状態のままで、いくらで売れそうか査定を受ける
2. 解体費用の見積もりを取り、解体後の売却価格と比べる
3. 固定資産税、再建築の可否、3,000万円特別控除の条件を確認する
4. そのうえで、中古住宅・古家付き土地・更地のどれで売るかを決める

エリアごとの土地価格の目安は加古川市の不動産相場【2026年】、早く現金化したい場合の方法は仲介と買取どっち？で解説しています。

解体を決める前に、古家付きのまま売る場合も含めて査定で比較しましょう。加古川市の不動産売却・査定ガイドで、売却前に確認したいことを解説しています。

西山不動産では、古い家や相続した実家の売却について、「解体したほうがいいのか」という段階からご相談を承っています。現地を確認したうえで、売り方ごとの見込み価格を比較してご説明します。