住宅ローンが残っていても家は売れる？加古川市で売却する前に知っておきたいこと
株式会社西山不動産住宅ローンが残っていても家は売れる？加古川市で売却する前に知っておきたいこと
「住宅ローンがまだ残っているけれど家を売りたい」
「売却代金で住宅ローンを返せるのか知りたい」
「住み替えたいけれど、今の家をどうすればいい？」
加古川市で不動産売却を検討している方の中には、住宅ローンを返済中の方も多いでしょう。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却を検討することはできます。
ただし、住宅ローンが完済されている不動産とは違い、ローン残高や売却予定価格、抵当権などを確認しながら進める必要があります。
今回は、住宅ローン返済中の戸建・マンションを売却するときに知っておきたいポイントを株式会社西山不動産が分かりやすく解説します。
住宅ローン返済中でも売却を検討できる
住宅ローンを組んで購入した家には、一般的に金融機関の抵当権が設定されています。
そのため、
「ローンが1円でも残っていたら売れない」
というわけではありません。
重要なのは、売却時に住宅ローンをどのように完済するのかです。
実際には家の売却代金を住宅ローンの返済に充てるケースがあります。
まず確認するのは住宅ローン残高
売却を考え始めたら、まず現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
例えば、
住宅ローン残高：2,000万円
不動産売却価格：3,000万円
という場合と、
住宅ローン残高：3,000万円
不動産売却価格：2,500万円
という場合では状況が大きく異なります。
つまり、最初に確認したいのは、
「ローンはいくら残っているか」
そして、
「家はいくらくらいで売れる可能性があるか」
の2点です。
アンダーローンとは？
住宅ローン残高より不動産の売却価格が高い状態を、一般的に「アンダーローン」と呼ぶことがあります。
例えば、
住宅ローン残高 2,000万円
売却価格 3,000万円
というケースです。
単純計算では売却代金によって住宅ローンを返済できる可能性があります。
ただし実際の売却では、仲介手数料や登記関係費用などの諸費用が必要になる場合があります。
そのため売却価格だけではなく、売却に必要な費用を差し引いた資金計画を考えることが重要です。
オーバーローンとは？
反対に、住宅ローン残高が不動産の売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼ぶことがあります。
例えば、
住宅ローン残高 3,000万円
売却価格 2,500万円
という場合です。
単純計算では500万円不足します。
このような場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
だからこそ、住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、査定価格とローン残高の確認を早い段階で行うことが重要です。
査定価格と実際の売却価格は同じではない
ここは特に注意したいポイントです。
不動産会社から、
「3,000万円程度の査定です」
と言われたとしても、必ず3,000万円で売却できるという意味ではありません。
査定価格は、周辺の取引事例や物件状態などを参考にした価格の目安です。
実際の売却価格は購入希望者との条件調整などによって決まります。
そのため住宅ローン残高と比較するときは、査定価格だけを見て資金計画を決めないことが大切です。
抵当権とは？
住宅ローンを利用すると、金融機関が不動産に抵当権を設定するのが一般的です。
簡単にいえば、住宅ローンの返済と関係する権利です。
通常の不動産売買では、買主へ不動産を引き渡す際に抵当権を抹消できるよう手続きを進めます。
具体的な手続きについては金融機関や司法書士などと確認しながら進めます。
売却代金は全部手元に残るわけではない
例えば3,000万円で家が売れたとしても、
「3,000万円から住宅ローンだけ引けばいい」
とは限りません。
不動産売却では物件や条件によって、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記関係費用
- 住宅ローン関係費用
- 測量費用
- 残置物処分
- 解体費用
- 税金
などが関係する可能性があります。
したがって重要なのは、
売却価格ではなく、売却後の手取り額を考えること
です。
住宅ローンが残っている家の売却手順
一般的には、まず住宅ローン残高を確認します。
次に不動産査定を行い、現在どの程度の価格で売却できる可能性があるのかを確認します。
そのうえで、
売却予定価格 − 売却に必要な費用 − 住宅ローン残高
という考え方で資金計画を整理していきます。
売却を開始する前に、この全体像を把握しておくことが重要です。
住み替えの場合は「次の家」も同時に考える
現在の家を売却する理由が住み替えの場合は、売却だけを考えればよいわけではありません。
次の住宅を購入するための資金も必要になります。
例えば、
「今の家を売却してから次の家を買う」
方法と、
「次の家を決めてから現在の家を売却する」
方法では、資金計画やスケジュールが異なります。
住み替えの場合は、売却と購入を一つの計画として考えることが大切です。
売ってもローンが残るときの「住み替えローン」とは？
売却代金だけでは住宅ローンを返しきれない場合でも、今の家の残りのローンと新しい家の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン（買い替えローン）」を使える場合があります。自己資金が少なくても住み替えを進められるのが利点です。
- 借りる金額が大きくなりやすく、金利も一般的な住宅ローンよりやや高めになる傾向があります
- 審査は一般的な住宅ローンより厳しめで、年収・勤務先・年齢などで申し込める人が限られることもあります
- 今の家の売却と新しい家の購入をほぼ同時に進める必要があるため、売り出し価格と引き渡しの時期を早めに決めておくことが大切です
一方、新しい家を先に買い、今の家のローンを返しながら新しいローンも組む場合は、売れるまでの間「ダブルローン」（二重の返済）になります。どの方法が合うかは、ローン残高と査定価格の差、収入、次の家の予算で変わります。
参考：SBI新生銀行「住み替えローンとは？」。条件・金利は金融機関ごとに異なるため、実際の可否は各金融機関でご確認ください。
西山不動産では、今の家の無料査定で「売ったらローンがいくら残るか」を確認したうえで、次の住まい探し（加古川市の売買物件）とあわせて売り先行・買い先行のどちらが合うかを一緒に考えます。
売却を先にするメリット
現在の住宅を先に売却すると、実際の売却価格が分かります。
そのため、
「次の住宅にいくら使えるのか」
を把握しやすくなります。
一方、売却後に次の住宅が決まっていない場合には、一時的な住居について考える必要が出ることもあります。
購入を先にする場合の注意点
気に入った住宅が先に見つかり、購入を進めたいケースもあります。
ただし現在の住宅ローンが残っている状態で次の住宅購入を考える場合、資金計画は慎重に行う必要があります。
「今の家はこのくらいで売れるだろう」
という予想だけで次の住宅を決めるのではなく、現在の住宅の査定や金融機関への確認を行いましょう。
売却価格を高く設定すれば解決する？
住宅ローン残高が多いと、
「ローンが3,000万円残っているから3,200万円で売りたい」
と考えたくなるかもしれません。
しかし不動産価格は、売主の住宅ローン残高によって決まるわけではありません。
市場や立地、土地、建物状態などによって購入希望者が判断します。
そのため、ローン残高に合わせて無理に売出価格を設定すると、販売が長期化する可能性があります。
加古川市でもエリアによって価格は異なる
加古川市内でも不動産価格は一律ではありません。
加古川駅周辺、東加古川、別府、浜の宮など、立地によって住宅需要は異なります。
さらに、
- 築年数
- 土地面積
- 建物面積
- 駐車場
- 道路
- 建物状態
- 周辺環境
などによって売却価格は変わります。
インターネット上の平均価格だけで住宅ローン残高と比較せず、所有している不動産自体を査定することが重要です。
購入した価格より安くなることもある
例えば10年前に3,500万円で購入した住宅だからといって、現在も3,500万円で売れるとは限りません。
反対に、土地価格や周辺環境などによって評価が変化している可能性もあります。
重要なのは購入当時の価格ではなく、現在の不動産市場でどのように評価されるかです。
リフォームしてから売った方がいい？
少しでも高く売却するため、
「リフォームしてから売ろう」
と考える方もいます。
しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
購入希望者の中には、
「安く購入して自分好みにリフォームしたい」
という方もいます。
大きな費用をかける前に、現在の状態で査定して販売方法を検討することをおすすめします。
住宅ローン返済が厳しい場合は早めに相談を
住宅ローンの返済について不安がある場合、問題を先送りにするのではなく早めに状況を整理することが重要です。
現在のローン残高、不動産価格、収入や今後の生活などによって対応方法は異なります。
不動産売却だけで解決できるとは限らないため、必要に応じて金融機関や専門家にも相談しましょう。
売るか決めていなくても査定できる
住宅ローンが残っている場合こそ、
売却を決める前に査定する
という方法があります。
査定によって現在の不動産価値が分かれば、
「ローンを返済して売却できそう」
「今は売却せず住み続けよう」
「住み替えを具体的に考えよう」
など、次の判断がしやすくなります。
加古川市で住宅ローンが残った家の売却なら西山不動産へ
株式会社西山不動産では、加古川市を中心に戸建・土地・マンションなどの不動産売却をご相談いただけます。
「住宅ローンが残っている」
「住み替えたい」
「現在の家がいくらになるのか知りたい」
「売却代金でローンを返済できるか確認したい」
など、売却を決める前の段階からでもご相談ください。
まずは、
住宅ローン残高と現在の不動産価値を把握すること。
そこから売却や住み替えの方法を考えていきましょう。
まとめ｜住宅ローン残高と査定価格の確認から始める
住宅ローンが残っている住宅でも、売却を検討することはできます。
重要なのは、
①住宅ローン残高
②現在の不動産価値
③売却に必要な費用
を確認することです。
特に住宅ローン残高が売却予定価格に近い場合は、売却前の資金計画が重要になります。
加古川市で住宅ローン返済中の戸建・マンションの売却や住み替えをお考えの方は、株式会社西山不動産までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q. 住宅ローンが残っていても家を売却できますか？
売却を検討できます。ただし住宅ローン残高や売却価格、抵当権などを確認して進める必要があります。
Q. 査定額が住宅ローン残高より高ければ大丈夫ですか？
査定価格と実際の売却価格は同じとは限らず、売却に伴う費用もあります。手取り額まで考えて確認することが大切です。
Q. 住宅ローンが売却価格より多い場合は？
売却代金だけで完済できない可能性があります。金融機関を含め、個別の状況に応じた確認が必要です。
Q. 売ってもローンが残る場合、住み替えはできますか？
残りのローンと新しい家の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」を使える場合があります。ただし借入額が大きくなり、審査も一般的な住宅ローンより厳しめです。まず査定で売却後に残る金額を確認しましょう。
Q. 住み替えについても相談できますか？
はい。現在の住宅売却と次の住まいを合わせて資金計画を考えることが重要です。
